Când nu ai nevoie de acordul vecinilor pentru sediul social

O societate poate avea sediul social într-un apartament fără avizul asociației de proprietari și fără acordul vecinilor direct afectați atunci când administratorul sau administratorii declară pe propria răspundere că la sediul social nu se desfășoară activitate.

Regula nu înseamnă însă că acordul vecinilor a fost eliminat în toate situațiile. Dacă în apartament se desfășoară efectiv activitate și utilizarea spațiului presupune schimbarea destinației sale, pot deveni necesare documentele prevăzute de Legea nr. 196/2018.

De asemenea, lipsa acordului vecinilor nu elimină obligația societății de a avea un drept valabil de folosință asupra spațiului declarat drept sediu social.

Acest articol prezintă informații administrative generale privind societățile înregistrate în registrul comerțului. Situația concretă a unui imobil, a unui contract sau a unei activități trebuie verificată separat atunci când există neclarități.

Răspuns rapid: mai este necesar acordul vecinilor?

Nu este necesar, în principiu, dacă:

• sediul social este stabilit într-un apartament dintr-un imobil colectiv;
• la acea adresă nu se desfășoară activitate;
• administratorul sau administratorii declară această situație pe propria răspundere;
• societatea deține un drept valabil de folosință asupra spațiului;
• informațiile declarate corespund utilizării reale a apartamentului.

Poate fi necesar dacă:

• în apartament se desfășoară efectiv activitate;
• vin clienți, pacienți, cursanți sau alte persoane în mod regulat;
• lucrează salariați la adresă;
• sunt depozitate mărfuri ori sunt pregătite comenzi;
• funcționează un cabinet, salon, atelier, magazin sau spațiu de servicii;
• activitatea produce zgomot, mirosuri, trafic ori utilizarea suplimentară a părților comune;
• utilizarea efectivă presupune schimbarea destinației locuinței.

Necesitatea documentelor nu se stabilește doar în funcție de codul CAEN, ci și de modul în care spațiul este utilizat efectiv.

Care este regula legală?

Legea societăților nr. 31/1990 prevede că avizul privind schimbarea destinației imobilelor colective cu regim de locuință nu este necesar atunci când administratorul sau administratorii declară pe propria răspundere că la sediul social nu se desfășoară activitate.

Această excepție a fost introdusă prin Legea nr. 102/2020 și este cuprinsă în prezent la art. 17 alin. (6) din Legea societăților.

Prin urmare, formularea corectă nu este:

„Românii nu mai au nevoie de acordul vecinilor pentru a înființa o firmă.”

Formularea corectă este:

„Pentru stabilirea sediului social al unei societăți într-un apartament nu este necesar avizul privind schimbarea destinației atunci când administratorul sau administratorii declară că la sediul social nu se desfășoară activitate.”

Ce înseamnă sediu social fără activitate?

În această situație, apartamentul este utilizat în principal ca adresă oficială a societății.

La adresă pot fi primite, după caz:

• corespondența societății;
• comunicările autorităților;
• documentele transmise de parteneri;
• notificările adresate societății;
• alte comunicări legate de existența firmei.

Activitatea economică declarată de societate este desfășurată în alte locuri, de exemplu:

• la puncte de lucru;
• la sediul clienților;
• la terți;
• în spații închiriate separat;
• pe șantiere;
• în locații temporare;
• online sau prin deplasare, în măsura în care natura activității permite acest lucru.

Declarația trebuie să corespundă realității. Nu trebuie declarată lipsa activității dacă apartamentul este utilizat efectiv ca magazin, cabinet, atelier, depozit, salon, spațiu de producție sau loc de prestare a serviciilor către public.

Activitățile proprii de birou ale firmei

Legea nr. 265/2022 precizează că activitățile proprii de birou pentru firmă nu fac obiectul declarației-tip privind autorizarea funcționării.

Această regulă trebuie diferențiată de declarația specială utilizată pentru excepția privind acordul vecinilor.

Faptul că anumite operațiuni interne de birou nu fac obiectul autorizării prin declarația-tip nu înseamnă că orice activitate desfășurată într-un apartament poate fi considerată automat „fără activitate”.

Trebuie analizată utilizarea reală a spațiului și dacă aceasta conduce la schimbarea destinației locuinței.

În situațiile neclare, precum desfășurarea regulată a activității de către mai mulți salariați, primirea clienților sau utilizarea apartamentului ca spațiu profesional permanent, trebuie verificate cerințele cu asociația de proprietari, autoritatea locală și un avocat.

Când este necesar avizul asociației de proprietari?

Potrivit art. 40 din Legea nr. 196/2018, schimbarea destinației unei locuințe sau a unui spațiu cu altă destinație decât cea prevăzută în proiectul inițial al imobilului se poate face numai cu:

• avizul scris al comitetului executiv al asociației de proprietari;
• acordul scris și prealabil al proprietarilor direct afectați;
• convenția privind activitatea care va fi desfășurată în spațiu.

Cine sunt proprietarii direct afectați?

Legea se referă la proprietarii spațiilor cu care apartamentul se învecinează:

• pe plan orizontal;
• pe plan vertical.

În funcție de poziția apartamentului, aceștia pot fi proprietarii:

• apartamentului din stânga;
• apartamentului din dreapta;
• apartamentului de deasupra;
• apartamentului de dedesubt.

Nu este vorba despre acordul tuturor proprietarilor din bloc, ci despre acordul proprietarilor direct afectați și despre avizul comitetului executiv.

Ce conține convenția?

Proprietarul care solicită schimbarea destinației și proprietarii direct afectați semnează și o convenție privind:

• activitatea care va fi desfășurată;
• condițiile de utilizare a spațiului;
• numărul de persoane relevant pentru calcularea cheltuielilor repartizate pe persoană.

O copie a convenției este transmisă președintelui asociației de proprietari pentru a fi anexată documentelor asociației.

Acordul vecinilor nu este același lucru cu acordul proprietarului

Eliminarea avizului privind schimbarea destinației nu îi permite unei societăți să utilizeze un apartament fără consimțământul persoanei care are drepturi asupra spațiului.

Societatea trebuie să dețină un document care îi conferă dreptul de folosință asupra adresei.

Acesta poate fi, în funcție de situație:

• actul de proprietate;
• contractul de închiriere;
• contractul de comodat;
• contractul de subînchiriere, dacă este permis;
• contractul de uz sau uzufruct;
• certificatul de moștenitor;
• hotărârea judecătorească;
• un alt act care conferă un drept valabil de folosință.

Dacă apartamentul are mai mulți proprietari sau există drepturi concurente asupra imobilului, trebuie verificat cine poate pune spațiul la dispoziția societății.

ActeFirmaNoua.ro nu verifică juridic titlul de proprietate, regimul matrimonial, cotele de coproprietate sau valabilitatea unor clauze contractuale.

Ce documente se depun la ONRC pentru sediul social?

Pentru înființarea unui SRL, lista generală ONRC include:

• documentul care dovedește dreptul de folosință asupra sediului social;
• declarația-tip privind condițiile de funcționare și locurile de desfășurare a activității;
• actul constitutiv în care este înscris sediul social;
• avizul asociației de proprietari, numai dacă este cazul;
• declarația administratorului sau administratorilor privind lipsa activității la sediu, atunci când se utilizează excepția prevăzută de art. 17 alin. (6);
• alte documente solicitate în funcție de particularitățile spațiului și ale cererii.

Documentul privind dreptul de folosință este obligatoriu chiar dacă nu este necesar acordul vecinilor.

Registratorul poate solicita documente suplimentare atunci când informațiile depuse nu sunt suficiente sau există neclarități privind situația sediului.

Este necesar acordul vecinilor dacă firma este înființată la casă?

Regulile speciale din Legea nr. 196/2018 analizate în acest articol privesc imobilele colective cu regim de locuință și condominiile.

Dacă sediul este stabilit într-o casă individuală care nu face parte dintr-un condominiu, nu există, în mod obișnuit, un comitet executiv al asociației de proprietari și proprietari învecinați pe plan vertical.

Pot exista însă alte cerințe privind:

• dreptul de folosință asupra imobilului;
• regimul urbanistic;
• schimbarea destinației construcției;
• autorizația de construire;
• autorizațiile activității;
• protecția vecinătăților;
• zgomotul, traficul ori impactul activității.

Lipsa unei asociații de proprietari nu înseamnă că orice activitate poate fi desfășurată fără alte autorizații.

Regula se aplică și unui PFA?

Excepția prevăzută de art. 17 alin. (6) este înscrisă în Legea societăților și se referă expres la sediul social al societăților.

PFA, întreprinderea individuală și întreprinderea familială au sediu profesional și sunt reglementate de OUG nr. 44/2008.

În lista actuală a documentelor pentru înregistrarea unui PFA, ONRC menționează, dacă este cazul, avizul asociației de proprietari privind schimbarea destinației imobilului colectiv cu regim de locuință.

Prin urmare, afirmația „nu mai este necesar acordul vecinilor” nu trebuie extinsă automat la toate formele de organizare sau la profesiile liberale.

Pentru un PFA trebuie verificate:

• activitatea care va fi desfășurată;
• utilizarea reală a apartamentului;
• dacă sediul este doar adresă profesională;
• dacă intervine schimbarea destinației;
• documentele cerute de ONRC la data depunerii.

Pot avea mai multe firme sediul în același apartament?

Legea nr. 102/2020 a eliminat vechea regulă care lega numărul societăților cu sediul în același imobil de numărul încăperilor distincte.

Aceasta nu înseamnă însă că o adresă poate fi utilizată fără nicio condiție.

Pentru fiecare societate trebuie să existe:

• un drept valabil de folosință asupra spațiului;
• consimțământul persoanei care poate pune spațiul la dispoziție;
• documente care identifică adresa;
• declarații care corespund situației reale;
• posibilitatea primirii comunicărilor oficiale;
• respectarea cerințelor privind activitatea desfășurată.

Eliminarea limitei bazate pe numărul camerelor nu elimină cerințele privind valabilitatea sediului și folosirea reală a adresei.

Poate aceeași persoană să fie asociat unic în mai multe SRL-uri?

Da. Prin Legea nr. 102/2020 a fost abrogată și vechea limitare care împiedica o persoană să fie asociat unic în mai multe societăți cu răspundere limitată.

Această modificare este distinctă de regula privind acordul vecinilor și nu influențează documentele necesare pentru fiecare sediu social.

Exemple orientative

SRL de servicii online, fără activitate la apartament

Societatea are sediul social la domiciliul administratorului, dar activitatea este desfășurată online, la terți sau în alte locații. Nu sunt primiți clienți, nu există salariați care lucrează permanent în apartament și nu sunt depozitate produse.

Administratorul declară că la sediul social nu se desfășoară activitate. În această situație, avizul privind schimbarea destinației nu este necesar, dacă sunt îndeplinite celelalte condiții.

Cabinet de servicii cu clienți în apartament

La sediu sunt primiți regulat clienți, există program afișat și spațiul este utilizat ca loc de prestare a serviciilor.

Trebuie verificat dacă utilizarea presupune schimbarea destinației și dacă sunt necesare avizul asociației, acordurile proprietarilor direct afectați și alte autorizații.

Magazin online cu depozit în apartament

Dacă apartamentul este utilizat pentru depozitarea mărfurilor, pregătirea coletelor, activitatea salariaților sau primirea curierilor în mod constant, nu trebuie presupus că sediul este unul fără activitate.

Trebuie verificată utilizarea efectivă a spațiului și autorizațiile aplicabile.

Firmă cu sediul în apartament și punct de lucru separat

Societatea poate avea sediul social fără activitate în apartament și poate desfășura activitatea într-un punct de lucru înregistrat separat.

Pentru punctul de lucru trebuie îndeplinite propriile cerințe privind dreptul de folosință, declarația de funcționare și eventualele avize.

Activitate desfășurată la sediul clienților

Societatea poate declara activitatea la terți, atunci când natura serviciului și legislația permit desfășurarea activității la sediile clienților sau în alte locații.

Locul activității trebuie indicat corect în declarația-tip ONRC.

Ce se întâmplă dacă ulterior începi activitatea la sediu?

Dacă situația declarată la înființare se modifică și societatea începe să desfășoare activitate la sediul social, trebuie verificată necesitatea:

• depunerii unei noi declarații-tip la ONRC;
• obținerii avizului asociației de proprietari;
• obținerii acordurilor proprietarilor direct afectați;
• încheierii convenției prevăzute de Legea nr. 196/2018;
• obținerii autorizațiilor locale;
• actualizării certificatului constatator;
• îndeplinirii condițiilor sanitare, de mediu, securitate la incendiu sau protecția muncii.

Declarația inițială nu poate fi folosită pentru a justifica ulterior o situație diferită de cea declarată.

Lipsa activității la sediu nu înseamnă suspendarea firmei

O societate poate să nu desfășoare activitate la sediul social, dar să desfășoare activitate:

• la puncte de lucru;
• la terți;
• în deplasare;
• online;
• în alte locații permise.

Această situație nu trebuie confundată cu suspendarea temporară a întregii activități a societății.

Limita de trei ani prevăzută de legislație se referă la întreruperea temporară a activității societății înscrisă în registrul comerțului, nu la simplul fapt că activitatea economică nu este desfășurată la sediul social.

Etapele administrative pentru stabilirea sediului fără activitate

1. Clientul identifică spațiul

Solicitantul stabilește apartamentul care va fi utilizat drept sediu social.

2. Se obține dreptul de folosință

Proprietarul sau persoana competentă pune spațiul la dispoziția societății prin documentul aplicabil.

3. Fondatorii stabilesc locul activității

Fondatorii și administratorii confirmă dacă activitatea va fi desfășurată:

• la sediul social;
• la sedii secundare;
• la terți;
• sau în alte locuri permise.

4. Administratorii confirmă lipsa activității

Dacă la sediul social nu se desfășoară activitate, administratorul sau administratorii semnează declarația corespunzătoare.

5. Se completează formularele standard

Cererea și declarațiile sunt completate pe baza informațiilor confirmate de fondatori și administratori.

6. Se organizează documentele sediului

Documentul privind dreptul de folosință și celelalte înscrisuri sunt incluse în dosarul ONRC.

7. Dosarul este verificat și semnat

Documentele sunt verificate și semnate de persoanele care au calitatea necesară.

8. Cererea este depusă la ONRC

Depunerea este realizată de solicitant sau de o persoană care are calitatea și împuternicirea prevăzute de lege.

Soluționarea cererii aparține exclusiv registratorului.

Cum vă putem ajuta?

ActeFirmaNoua.ro oferă servicii administrative pentru organizarea documentelor privind sediul social și pregătirea dosarului ONRC.

În funcție de serviciul contractat, operațiunile pot include:

• comunicarea listei generale de informații și documente;
• completarea formularelor standard;
• introducerea adresei confirmate de client;
• organizarea documentului privind dreptul de folosință;
• transmiterea modelului de declarație aplicabil;
• introducerea informațiilor privind locul activității, conform opțiunilor clientului;
• pregătirea dosarului pentru verificare și semnare;
• transmiterea documentelor către client;
• depunerea documentelor numai dacă sunt îndeplinite condițiile legale privind calitatea și împuternicirea;
• urmărirea statusului cererii, dacă operațiunea este inclusă;
• comunicarea eventualelor solicitări administrative primite de la ONRC.

ActeFirmaNoua.ro nu stabilește în locul clientului dacă activitatea desfășurată într-un apartament presupune juridic schimbarea destinației și nu verifică valabilitatea contractelor ori a drepturilor asupra imobilului.

Consultați serviciul pentru înființarea unui SRL
Consultați informațiile despre schimbarea sediului social
Consultați tarifele serviciilor administrative

Întrebări frecvente

Mai este necesar acordul vecinilor pentru sediul social?

Nu atunci când administratorul sau administratorii declară că la sediul social al societății nu se desfășoară activitate și sunt îndeplinite celelalte condiții aplicabile.

Este suficient să declar că nu desfășor activitate?

Declarația trebuie să corespundă situației reale. Societatea trebuie să dețină și un drept valabil de folosință asupra spațiului.

Am nevoie de acordul proprietarului?

Societatea trebuie să aibă dreptul de a utiliza spațiul. Dacă solicitantul nu este proprietar, este necesar un document prin care persoana competentă pune spațiul la dispoziția firmei.

Trebuie acordul tuturor vecinilor din bloc?

Nu. Când schimbarea destinației este necesară, legea se referă la acordul proprietarilor direct afectați pe plan orizontal și vertical și la avizul comitetului executiv.

Trebuie acordul asociației dacă nu desfășor activitate?

Pentru o societate, avizul privind schimbarea destinației nu este necesar dacă administratorul sau administratorii declară că la sediul social nu se desfășoară activitate.

Pot primi corespondența firmei la sediu?

Da. Sediul social este adresa oficială a societății și poate fi utilizat pentru primirea comunicărilor adresate firmei.

Pot lucra de acasă fără acordul vecinilor?

Răspunsul depinde de modul concret în care este utilizat spațiul. Activitățile interne de birou au un regim diferit, dar primirea clienților, activitatea salariaților, depozitarea sau prestarea efectivă a serviciilor pot necesita verificări suplimentare.

Pot deschide un salon sau cabinet fără acord?

Nu trebuie presupus acest lucru. Dacă apartamentul este utilizat efectiv pentru primirea clienților și activitatea presupune schimbarea destinației, pot fi necesare acordurile și autorizațiile aplicabile.

Pot avea magazin online cu sediul în apartament?

Poate fi posibil, dar trebuie diferențiată simpla adresă oficială de utilizarea apartamentului ca depozit, centru de ambalare sau loc de activitate al salariaților.

Pot avea mai multe firme la aceeași adresă?

Vechea limită raportată la numărul încăperilor a fost eliminată. Fiecare societate trebuie însă să aibă un drept valabil de folosință și documentele necesare.

Regula se aplică automat și unui PFA?

Nu. Excepția din art. 17 alin. (6) este prevăzută pentru societăți. Pentru sediul profesional al unui PFA trebuie verificate separat cerințele ONRC și Legea nr. 196/2018.

Lipsa activității la sediu poate dura doar trei ani?

Limita de trei ani se referă la suspendarea temporară a întregii activități a societății. Ea nu trebuie confundată cu desfășurarea activității în alte locuri decât sediul social.

Ce se întâmplă dacă încep ulterior activitatea la sediu?

Trebuie actualizată situația declarată și trebuie verificate acordurile, declarațiile și autorizațiile aplicabile noii utilizări.

ActeFirmaNoua.ro poate decide dacă am nevoie de acord?

ActeFirmaNoua.ro poate comunica regulile administrative generale și organiza documentele indicate de client. Stabilirea juridică a schimbării destinației într-o situație neclară trebuie realizată de un avocat și de autoritățile competente.

Limitarea serviciilor oferite

ActeFirmaNoua.ro oferă exclusiv servicii administrative pentru procedurile ONRC incluse în serviciul contractat.

Serviciile nu includ:

• consultații sau opinii juridice;
• asistență ori reprezentare juridică;
• verificarea juridică a titlului de proprietate;
• stabilirea drepturilor coproprietarilor;
• redactarea ori adaptarea juridică a contractelor de închiriere sau comodat;
• stabilirea dacă o activitate produce schimbarea destinației;
• obținerea acordului vecinilor;
• negocierea cu asociația de proprietari;
• verificarea condițiilor urbanistice;
• obținerea autorizațiilor de funcționare;
• confirmarea că o activitate poate fi desfășurată în apartament;
• garantarea admiterii cererii de către ONRC;
• garantarea soluționării într-un termen fix.

Clientul și persoanele competente sunt responsabile pentru:

• alegerea spațiului;
• obținerea dreptului de folosință;
• corectitudinea declarației privind activitatea;
• obținerea acordurilor, dacă sunt necesare;
• obținerea avizelor și autorizațiilor;
• verificarea documentelor înainte de semnare;
• actualizarea situației dacă modul de utilizare se modifică;
• obținerea analizei juridice necesare.

Solicitați informații administrative

Pentru informații generale despre înființarea unui SRL cu sediul social într-un apartament din București sau Ilfov, ne puteți contacta telefonic sau prin formularul site-ului.

Telefon: 0724 030 977

Trimiteți o solicitare administrativă

Consultați tarifele serviciilor administrative

Transmiterea formularului nu reprezintă încheierea automată a unui contract și nu include verificarea juridică a dreptului asupra spațiului sau a schimbării destinației.

Surse oficiale

• Legea societăților nr. 31/1990 – art. 17 alin. (6)
• Legea nr. 102/2020 pentru modificarea Legii societăților
• Legea nr. 196/2018 – art. 40 privind schimbarea destinației
• Legea nr. 265/2022 privind registrul comerțului
• ONRC – documente pentru înmatricularea unui SRL
• ONRC – documente pentru înregistrarea unui PFA
• ONRC – formulare și declarații standard

Informațiile au fost verificate la 21 iulie 2026. Legislația, formularele și practica administrativă se pot modifica. Cerințele trebuie verificate la data pregătirii și depunerii dosarului.